展望2013酒店投資動向 高檔酒店扎堆前景不明朗

　　酒店行業(yè)迅猛發(fā)展的背后是經(jīng)濟(jì)的推動和利益的誘惑，但是如果都往酒店行業(yè)撈金，是不是都能滿意而歸呢？今天ＺＤＤ哲東酒店設(shè)計公司為大家?guī)淼氖钦雇玻埃保尘频晖顿Y動向，高檔酒店扎堆前景不明朗！

　　海心沙將改造成為９層觀光酒店，“小蠻腰”旁將建一棟１２層高的高檔酒店，一時間在珠江新城、中軸線等廣州ＣＢＤ一帶，高檔酒店的行列中又將有新成員加入。但同片區(qū)域高端酒店扎堆，是否有利于酒店自身的發(fā)展？酒店投資前景如何？對廣州酒店業(yè)乃至旅游業(yè)有哪些影響？

　　海心沙酒店投資回報期或超１２年

　　主持人：前不久，兩則新建酒店的新聞引起業(yè)界強(qiáng)烈關(guān)注。一是海心沙欲改造成９層觀光酒店；二是廣州標(biāo)志性建筑“小蠻腰”旁將建一棟高１２層的高檔酒店。如果要建，各位覺得投資前景如何？

　　勞毅波：看投資前景，還是要回歸到供求關(guān)系上來。從目前全球經(jīng)濟(jì)形勢來看，要在廣州這個星級酒店扎堆的地方投資酒店，需要有一定的財力，并要承擔(dān)一定的風(fēng)險。如果我們將海心沙、花城廣場、中軸線乃至琶洲會展中心這一帶看作是廣州的城市客廳，那么這個客廳一方面需要一定的硬件配套，一方面也需要一定的客流量，并不是說建立酒店后，商業(yè)地產(chǎn)得以升值，就一定能帶動一片區(qū)域的旅游經(jīng)濟(jì)。有很多前車之鑒，興建房地產(chǎn)，然后再建酒店作為配套，為的是拉動地產(chǎn)價值，但實際上酒店入住率并不高，因為旅游并未因此帶旺起來。所以要看這一帶新建酒店的投資前景，其實還要看客流量有多大。

　　楊小鵬：我不看好。合理的投資，應(yīng)該要提前測算回報率，看市場規(guī)律的，但是目前整個廣州市酒店市場存在供大于求的現(xiàn)象，高端酒店房間賣不起價格，很難說這兩座未來的酒店能取得一個驚人的成績。在我看來，投資酒店不是拍腦袋說干就能干好的，最主要是還要看市場。

　　但是不可否認(rèn)的是，海心沙和“小蠻腰”附近確實是占據(jù)較好的地理位置，能夠吸引一定的客流量，但由于地處地鐵上蓋，而且物價較高，并非一般游客可以承受。如果要建成酒店，那么應(yīng)該以中低端商業(yè)為主，中檔或經(jīng)濟(jì)型酒店為輔來進(jìn)行開發(fā)，才能吸引大批游客。否則無論是物價還是房價都“貴到飛起”，很難贏得大量的客源。

　　張勇：投資收益分為綜合收益和單純的酒店收益，就單純的酒店收益而言，我認(rèn)為這兩間酒店的投資回報期很長，一般的五星級酒店投資回報期在八到十二年之間，而這兩間酒店的投資回報期可能會超過十二年。畢竟廣州酒店房價相較北京、上海等一線城市還是比較低的。

　　但如果看綜合收益，酒店能夠較好地提升商業(yè)品質(zhì)，對海心沙一帶的商業(yè)發(fā)展而言還是利好的。

　　高星級酒店扎堆謹(jǐn)防惡性競爭

　　主持人：琶洲會展中心附近已經(jīng)有廣州香格里拉大酒店、廣州廣交會威斯汀酒店，未來“小蠻腰”附近的高檔酒店也將為琶洲會展中心提供配套，實際上在廣州，同片區(qū)域的高檔酒店競爭十分激烈，各位怎么看？會產(chǎn)生什么影響？

　　勞毅波：高檔酒店數(shù)量增多，勢必要增加一定的人手，但由于競爭激烈，高端客源有限，房價上不去，就直接影響酒店收益，也就影響員工的薪酬。而負(fù)面影響還會接連而來，比如造成員工的流動問題，酒店管理和服務(wù)人才面臨缺口的問題，也就直接影響酒店的服務(wù)質(zhì)量。酒店服務(wù)質(zhì)量不盡如人意，這已經(jīng)是目前廣州高端酒店業(yè)存在的詬病，值得警惕。

　　張勇：不見得未來高端酒店之間就一定會存在惡性競爭。高檔酒店扎堆，只要不惡意降低房價，不陷入惡性競爭，隨著廣州商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展，商業(yè)環(huán)境的完善，對酒店的需求量仍然處于上升趨勢，在某個區(qū)域，高端客源集中，也有利于提升房價。

　　楊小鵬：這樣的形勢其實并不樂觀，甚至?xí)斐蓯盒愿偁?。惡性循環(huán)的源頭在于，酒店投資方做決策時，并沒有受到任何方面的制衡，因此決策風(fēng)險很大。一旦交由市場來檢驗，則已經(jīng)是落敗、虧損的情形，這無疑對企業(yè)造成損失。欠缺有效有力的制約，這種投資顯得盲目而魯莽，造成同區(qū)域酒店之間的低價競爭，惡性競爭，勢必對整個市場乃至酒店行業(yè)都造成不利影響。

　　趙煥焱：廣州星級飯店的市場競爭的確激烈，但也不見得情勢低迷。根據(jù)官方的數(shù)據(jù)顯示，２０１１年度，廣州星級飯店的利潤收入為８。４４億元，營業(yè)收入為８７。４７億元，營業(yè)利潤率為９。６５％，資產(chǎn)利潤率約為６％，而全國星級飯店的利潤收入率僅為２。５％，資產(chǎn)利潤率為１。３４％。在全國省市的排名中，廣州排在前列。因此廣州星級飯店的經(jīng)營狀況還是比較好的。

　　的確，今年廣州高檔酒店的供應(yīng)量有所增加，近年來供應(yīng)量增速也較快，但需求的增長并未跟得上供給，的確存在供大于求的情況，這不僅是廣州一個城市的問題，全國酒店業(yè)都如此。

廣州四季酒店  國際高檔商務(wù)酒店客房設(shè)計欣賞

　　應(yīng)重點發(fā)展會獎旅游

　　主持人：根據(jù)官方提供的《２０１２第三季度全國５０個重點旅游城市星級飯店經(jīng)營情況統(tǒng)計表》顯示，廣州星級飯店第三季度平均房價為４１７元／間晚，平均出租率為６１。８５％，出租率出現(xiàn)同比負(fù)增長的情況。而廣州２１家五星級旅游飯店，平均房價為７４０。７７元／間晚，平均出租率為５８。９９％。相比第一季度五星級飯店８００。２１元／間晚的房價，第三季度房價跌幅明顯。這一情形是否說明供過于求的負(fù)面效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)？如何扭轉(zhuǎn)這一局面？

　　楊小鵬：廣州能否成為會獎旅游目的地，高端商務(wù)旅游目的地，還需要看廣州地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，要看經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整是怎樣的，光靠幾家酒店來帶動并不現(xiàn)實。就目前來看，我不認(rèn)為廣州酒店客房數(shù)量和入境商務(wù)客人的比例處于合理的狀態(tài)，商務(wù)客人的增長速度緩慢，而且消費水平還不夠。

　　勞毅波：未來十到二十年，扎堆的高星級酒店可能要面臨集體被“救亡”的時刻，這并非危言聳聽。如何擴(kuò)大內(nèi)需，拉動酒店高端消費，不僅是廣州旅游及酒店也要思考的問題，也是廣州旅游部門需要思考的問題。我認(rèn)為要重視對廣州會獎旅游的推廣和營銷，在對外宣傳促銷上，不要總是老生常談，總是賣古羊城文化，做一日游線路，而應(yīng)該好好挖掘會獎旅游的資源，側(cè)重打造會獎旅游勝地，充分利用好現(xiàn)有以及未來那么多的高端酒店及商場等硬件設(shè)施。我覺得這一點應(yīng)該向澳洲、新加坡、馬來西亞學(xué)習(xí)。事實上，廣州作為商務(wù)旅游城市，本來在這一塊的市場已經(jīng)比較成熟，但未來還需要進(jìn)一步深挖，做精做長會獎旅游線路，這樣才能拉動高端酒店消費，從而帶動會展及旅游經(jīng)濟(jì)。

　　趙煥焱：事實上的確需要一個獨立的機(jī)構(gòu)對酒店投資進(jìn)行預(yù)警，但目前這方面還沒有完善。

　　張勇：以珠江新城為例，未來會有希爾頓旗下品牌康萊德酒店、凱悅集團(tuán)旗下的柏悅酒店、喜達(dá)屋集團(tuán)旗下的Ｗ酒店等紛紛開業(yè)，高檔酒店在這個區(qū)域的確很密集。從短期來看，或出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，但長期而言，只要不進(jìn)行低價惡性競爭，房價并不會有所下降，反而會有所提升，在未來的五到八年中，供求或達(dá)到自然平衡。

　　以差異化競爭降低投資風(fēng)險

　　主持人：這些在“城市客廳”和ＣＢＤ中的新酒店勢必會面臨一定的投資風(fēng)險，如何規(guī)避投資風(fēng)險？

　　張勇：高星級酒店數(shù)量激增，一旦綜合收益不能覆蓋酒店所造成的虧損，或是成本控制能力不足，都會加大投資風(fēng)險。一方面可以控制投資規(guī)模，控制房間數(shù)量。另一方面，未來的酒店行業(yè)將從品牌競爭轉(zhuǎn)為品質(zhì)競爭，做好品質(zhì)也是規(guī)避風(fēng)險的有效途徑。還有就是要注意差異化競爭。比如當(dāng)珠江新城已經(jīng)擠滿了高端商務(wù)酒店時，利用好海心沙和二沙島的城市景觀，打造城市休閑酒店，凸顯其獨特性，也未嘗不是規(guī)避風(fēng)險的方法。

　　人物備注：楊小鵬　　廣東省酒店行業(yè)協(xié)會創(chuàng)會會長

　　勞毅波　　廣東決策研究院旅游產(chǎn)業(yè)研究中心副主任

　　趙煥焱　　華美酒店顧問機(jī)構(gòu)首席知識官、高級經(jīng)濟(jì)師

　　張勇　　北京龍藏天下投資管理公司華南區(qū)總監(jiān)